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      房屋租賃公司跑路了!這份“自救指南”請收好
      www.cqmnht.com 2020年10月24日16:33 上虞房產網
           近段時間,有多位網友向中國寧波網民生e點通群眾留言板發帖求助:房屋租賃公司跑路了,我該咋辦?


      據了解,這些房屋租賃公司大多使用了“高收低租、長收短付”手法,即公司向房東支付一兩個月的高價租金,再低價租給租客,并向租客收取半年或是一年的租金。


      有租客發帖求助:房租租賃公司跑路了。我是租客,已付一年租金,房東說才收到一個月租金,要我搬走,不然斷水斷電。房東有理嗎?


      也有房東發帖投訴:我是房東,才收到一個月的租金,租客說已經付了一年租金了,賴著不走,就算警察來了也不走。我該怎么辦?


      面對網友們的求助,浙江和義觀達律師事務所公益中心的劉燕律師表示,從法律的角度來看,要說是房東有理還是租客有理,得看這家房屋租賃公司的運營模式。


      許燕律師告訴記者,目前,國內的非自有房屋的長租公寓運營模式有兩種。


      第一種模式下,運營方是“二房東”,即運營方從原房東手中統一租賃房屋,進行一定改裝升級后再租給租客。第二種模式下,運營方是“代理人”,即運營方接受房東委托,對房屋進行資產管理,包括對外出租。


      兩者看著差不多,但法律關系差很多。


      首先,合同主體不同。根據《合同法》對租賃合同、委托合同等的相關規定,在第一種運營模式中,原房東與租客并無直接的租賃合同關系。運營方相當于“二房東”,將房屋進行了轉租。從合同主體角度看,存在兩個房屋租賃合同,分別是運營方和房東,運營方和租客。在第二種運營模式中,房東與公司運營方是委托關系。《合同法》第402條規定:“委托人以自己的名義,在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同,第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的,該合同直接約束委托人和第三人,但有確切證據證明該合同只約束受托人和第三人的除外。”因此,在這種模式下,運營方在授權范圍內與租客簽訂的房屋租賃合同,本質是房東與租客簽訂的房屋租賃合同。


      其次,法律后果不同。在第一種運營模式中,運營方與租客是房屋租賃合同關系,房屋所有者與租客并無直接法律關系。因此,房屋所有者可以選擇解除與運營方的房屋租賃合同,并根據所有權的排他性,要求租客搬離涉案房屋。在第二種運營模式,運營方與租客實際并無直接法律關系,房東與租客才是真正的房屋租賃合同中的雙方。


      以杭州友客房地產代理有限公司(以下簡稱“友客”)為例,友客與房東簽署的是《資產委托管理服務合同》,甲方是房東,收取的是資產收益(租金)。同時,租客在查看友客的授權委托書后,與友客簽訂了《房屋租賃合同》。顯然,友客采用的是第二種模式。在此模式下,房東如通過斷水斷電的方式,“暴力”趕走租客,將存在被訴的風險,租客有權要求繼續履行租賃合同并賠償相關損失。


      許燕律師建議,如果遇到房屋租賃公司跑路的情況,可以按照以下三個步驟自救:


      第一步,報警。房屋租賃公司跑路后,房東應向房屋所在地的派出所報警。報警時應攜帶身份證、《資產委托管理服務合同》等書面資料。此時,警察到場,可要求保留出警記錄。


      第二步,及時溝通。房東應爭取與房屋租賃公司法務、高管溝通,也可與其他受害者及時溝通,分享相關消息,同時相互借鑒處理方式,保持平和理性。友客的法務就曾來寧波與部分受害者見面。


      第三步,嘗試調解,各方應嘗試能否利用現有資源緩解房東與房客之間的矛盾。受害房東與租客應相互體諒、相互扶持,房東可適當縮短租期,讓租客有個過渡期。同時,考慮到房東的損失,如已追回部分卷走的租金,應適量給予一定補償。寧波市已建立多方調解機制,各地居委會都有調解中心,可讓調解中心對雙方已達成的協議進行確認備案。

      來源: 中國寧波網

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