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    多地微調樓市政策全闖關成功 限購仍是底部紅線
    www.cqmnht.com 2012-6-9 8:36:49 上虞房產網

    樓市調控以來,已有30多個城市相繼進行了政策微調。雖然中央對于地方微調大多給予默許的態度,但從成都、佛山、上海等城市放松限購的政策先后被叫停來看,凡是涉及“放開購房資格”以及“擴大購買力范圍”的政策全部被叫停,涉及部分補貼和信貸放寬的則被允許施行。“不違背限購原則”,也因此成了業內公認的微調“底線”。

    業內人士預計,隨著多地提振樓市的微調政策皆獲中央默許,預計6月很可能將進入各地樓市微調頻發期。

    六月或進入各地樓市微調頻發期

    2011年下半年以來,包括北京、上海、成都、蕪湖等近30多個城市相繼出臺了不同角度的樓市微調政策,內容涉及放寬公積金貸款政策、稅費優惠、調整普通住宅標準、購房補貼,甚至放松限購等。

    這些舉措中,雖然絕大多數“闖關”成功,但也不乏成都、佛山等因放松限購而被緊急“叫停”的短命政策。

    地方微調頻頻引發了購房者對市場觸底的判斷。隨著各地樓市在這一判斷的作用下成交量持續攀高,“房價會否因此反彈?”也成了新的關注焦點。

    “當前樓市住宅庫存依然偏大,房價并不存在因政策微調而大幅反彈的基礎。”北京師范大學房地產研究中心主任董藩昨日在采訪中分析表示,調控后銷售遇阻影響了房企的拿地熱情,而土地收入銳減則給地方政府造成了資金壓力,隨著多地提振樓市的微調政策皆獲中央默許,預計6月很可能將進入各地樓市微調頻發期。

    微調手段之:調整公積金貸款首付及上限

    解讀:公積金新政被疑“曲線救市” 但全部闖關成功

    代表城市:常州、南京、吉林、合肥、沈陽、廈門、濱州、蚌埠、克拉瑪依、濟南、信陽、呼和浩特、南昌、鄭州、武漢

    在已出臺微調政策的城市中,提高公積金貸款限額成為最重要的措施之一。

    雖然審批流程悠長、審批環節眾多,但是公積金貸款無疑仍是大多數購房者的首選貸款方式。據廣州日報5月16日報道,市場中介近期對部分潛在購房者進行的調查顯示,近半購房者表示有意選擇貸款利率較低的公積金貸款買房。

    5月28日,重慶市住房公積金管理中心召開新聞通氣會,放寬首套房公積金貸款政策,單人貸款限額由20萬元提高到40萬元,家庭限額由40萬元提高到80萬元。

    盡管各地都表態放寬公積金貸款政策是為了提振剛需,但仍有不少人擔憂公積金“新政”是在“曲線救市”,是對房地產調控政策的變相松綁,可能抬高房價,沖擊當前來之不易的樓市調控成果。

    的確,除去北京這樣針對外地人限購長達5年的城市,其余二線城市針對外地人的限購措施基本是1年納稅證明或者社保證明,隨著實際限購措施執行至今已經超過1年,這意味著限購措施在很多二線城市的作用已經開始逐漸削弱,對于此時降低首付門檻是否會引起投資需求重新抬頭的擔心可以說并非庸人自擾。

    不過山東大學房地產研究中心主任李鐵崗認為,根據現行規定,住房公積金貸款主要用于首套房購房和改善性住房需求,因此房價不可能被推高。相反,住房公積金積極入市,可以刺激開發商進一步增加普通商品房供給,甚至為房價繼續下行創造條件。

    微調手段之:購房補貼

    解讀:蕪湖被叫停揚州“保剛需”旗幟鮮明獲通過

    代表城市:蕪湖、揚州、杭州、重慶

    今年2月9日,蕪湖市政府公布的《關于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見》規定,蕪湖市區購買自住普通商品住房(含二手住房)在辦理產權登記時,財政部門給予所納契稅100%的補助。對購買新建自住商品住房面積在90平方米及以下、70平方米以上的,財政部門再給予50元/平方米的購房補貼;對購買新建自住商品住房70平方米及以下的,財政部門再給予150元/平方米購房補貼。

    雖然蕪湖市政府表示新政是針對自住型首套普通商品房,并非“救市”,但是僅僅3天之后,新政即宣告“暫緩執行”。

    對于蕪湖“新政”緊急叫停,有分析稱是因為挑戰了調控政策而失敗,但也有業內專家分析認為,失敗的原因不是因為“挑戰”本身,而是在于對于政策“底線”沒有摸清楚。

    5月7日,揚州市政府發布《關于對個人購買成品住房進行獎勵的通知》,對該市個人購買成品住房建筑面積在90平方米及以下的,對購房者給予所購房屋合同價款6‰的獎勵;對于購買建筑面積90平方米以上、120平方米以下的,給予所購房屋合同價款5‰的獎勵。對于120平方米及以上、144平方米以下的,給予所購房屋合同價款4‰的獎勵。

    揚州與蕪湖所出臺的同是財政補貼,但是在一片“救市”質疑聲中,住建部住宅產業化促進中心副主任梁小青日前在南京參加會議時卻表示,揚州購房新政和“救市”無關,應予以支持和肯定。

    同是財政補貼,而且力度也相差無幾,一個是針對契稅,一個是針對成品房。但蕪湖新政并沒有突出對剛性需求的“支持”,相比之下揚州的“保剛需”旗幟則更加鮮明。

    目前,為了迎合剛需,很多樓盤推出的都是毛坯房,而政府對于成品住房的補貼看上去也是為首次置業者服務的成分居多,揚州新政因此被當地政府解釋為“大力支持剛需的政策”。

    微調手段之:減免購房契稅或退稅

    解讀:對房價影響不大

    代表城市:馬鞍山、上海、北京、武漢

    去年8月,馬鞍山對自住性住房需求者與高層次人才購房給予所納契稅100%補助。

    今年初,上海將普通住宅的標準調整為:內環線以內總價調整為330萬元/套以下,內外環之間調整為200萬元/套以下,外環以外調整為160萬元/套以下。這意味著大量因房價上漲而導致的“偽豪宅”摘帽,購房者將因此享受到減稅優惠。

    中央財經大學財經研究院客座教授劉玉章認為,房價上漲后,此前的普宅標準明顯滯后,這也使得很多剛需購房人享受不了普宅優惠政策。不過,雖然此次調整普通住宅標準無疑將會為購房者減去部分稅費,但是中央財經大學稅務學院副院長劉桓表示,房價受土地成本等因素影響更大,相比之下放寬普通住宅標準對于房價影響十分有限。

    微調手段之:放松限購標準

    解讀:觸及政策“紅線” 皆成“短命政策”

    代表城市:佛山、成都、上海

    除了放寬公積金貸款額度、減稅和購房補貼外,長春與從化重啟購房入戶政策,對購房落戶適當放寬條件;中山住房限價也由去年的每平方米5800元上調至6590元……地方政府以“保剛需”名義進行的政策微調悉數得到了中央的默許。

    與此同時,佛山、成都、上海等城市所出臺的明顯放松限購的政策則未能“闖關”成功,甚至被緊急“叫停”。

    2011年10月11日,佛山市住房和城鄉建設管理局發布《關于進一步加強我市房地產市場調控有關問題的通知》,本市戶籍居民家庭在現行限購政策和住房套數的基礎上,允許增購一套7500元/平方米以下的住房。當日晚間,該局網站便對外表示《通知》暫緩執行。

    2011年11月11日,成都房管局召集當地開發商表達了兩條政策變化:一是開發商可擁有網上簽約時購房資格審核權;二是在全款付清的情況下,主城區家庭限購房屋套數由兩套增至四套。這也被外界解讀為“放松對購房者的資格審查”、“限購松動”。不過到了當月22日,官方即宣布繼續執行原有限購政策。

    2012年2月28日,上海市政府辦公廳下發《關于進一步嚴格執行房地產市場調控政策完善本市住房保障體系的通知》,明確“本市戶籍居民家庭是指具有本市常住戶口的居民家庭,以及有本市單位職工集體戶口的居民家庭。”這也意味著,“外地戶籍居民持上海長期居住證滿三年,可享受上海本地戶籍居民同等購房資質”的政策被叫停。

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